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上海市杨浦区融信世纪江湾
前段时间,上海市杨浦区融信世纪江湾,数套同户型、同面积的二手房齐齐挂出了1460万元统一价,业主们疑似组建“价格同盟”。
该小区房价曾凭借学区一飞冲天,2023年前后小户型成交单价一度达到19万—20万元/平方米,随后随着市场调整一路回落。
贝壳找房最新数据显示,目前仍有两套93平方米户型仍挂牌1460万元,另有两套93平方米分别挂牌1459万元和1470万元,单价超过15万元/平方米。
带看基本为零
“这个地方真偏,它的价值只有学区。”住在上海市区的陈女士,最近考虑重新购买一套房,这样两个孩子就能进入更好的学校。
“如果我的出发点只是(在目标范围内)买一套房来住,肯定愿意考虑世纪江湾小区,毕竟可以顺便解决小朋友的读书问题,而且整个社区很成熟,环境也好。”
业主“抱团”挂出1460万元统一价
谈及近期1460万元“价格联盟”,陈女士向《每日经济新闻》记者(以下简称记者或每经记者)表示,“但考虑到将来出售可能会损失溢价,如果附近配套学校也是同级别的,我们肯定考虑新房”。
她说的新房,是约3公里外的建发海宸,今年11月已经二次开盘,二批次备案均价约11.6万元/平方米,建筑面积约105平方米的三房总价约1200万元。
相比之下,据贝壳找房,世纪江湾小区10月二手房挂牌均价超15万元/平方米,9月成交均价则为13.5万元/平方米,已经形成了较大的价格倒挂。
陈女士坦言,这样的二手房让她“下不去手”,“1460万元在杨浦滨江能买大平层了”。
买房人的态度一定程度上反映到了带看数据上,多套房源近30天的带看次数为0,少量房源有1次看房。冰冷的数据和买房人的理性,让这场“保卫战”从一开始就注定了结局。
针对这一做法,上海中原地产市场分析师卢文曦直言:“市场下跌过程中,人心终究是不齐的。”
当记者提出1460万元的房源能否还价时,中介王宁说,其实房东们就是互相参考了其他人的挂牌价,价格都可以谈,每套房源的楼层、朝向、装修不同,房东愿意降价的尺度也不一样,甚至1300万元也能谈一谈。
由于今年8月14日起,链家、贝壳找房等将上海区域的二手房成交价等信息下架,无法查阅,每经记者通过其他渠道获知,世纪江湾7月份以来陆续成交的三套房源单价分别约13.4万元/平方米、13.7万元/平方米、14.6万元/平方米。比“1460万元”93平方米户型稍大的一套房子,7月份的成交价是1275万元。
“新江湾板块有自己的定价体系。”某新建商品房项目营销负责人对每经记者表示:“其实区域内二手房价格几乎已经见底,‘价格联盟’这种做法实际上用处不大。只要有人急卖,联盟就会被击破。”
“学区基本算赠送”
在这一轮下跌周期中,新江湾板块的学区房还是相对抗跌的。
“世纪江湾小区2023年前后成交最多,67平方米户型当时的正常成交价接近20万元/平方米。”王宁说,“世纪江湾的困境并非个例,在上海传统的学区房高地浦东,学区溢价的蒸发更为彻底”。
“现在学区基本上算是赠送的。”太平洋房屋中介刘康(化名)对每经记者说。
位于上海崂山路的太平洋房屋门店
他所指的学区,是上海明珠小学,对口的朱家滩小区,单价一度超过临近的陆家嘴世茂滨江花园。
“最高的时候单价到过16万元/平方米。”刘康说,“现在相当于2015年前后的价格”。而据中介平台挂牌数据,该小区有约33平方米的房源挂牌价223万元,折合单价约6.8万元/平方米;36平方米房源挂牌价235万元,折合单价约6.5万元/平方米。
按此粗略计算,当前挂牌价与最高成交价相比只剩“零头”。与世纪江湾不同的是,这样的挂牌价,客户再砍一刀的空间已经不大。
“很多房子还价空间只有几万元。”刘康说,“这一板块价格也基本见底,大批房子继续降价也不现实,五六年前有不少人高位买入,总价500万元左右,当时贷款额度就接近现在的房价,再低他们就不会卖了,出租多好”。
图为租金价格
每经记者注意到,目前平台挂牌的朱家滩小区33平方米房源,月租金可以达到4600元。
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