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资料图。

万科首试债务展期：拟展期12个月

11月26日，浦发银行发布公告拟就20亿元“22万科MTN004”中期票据召开持有人会议商议展期，这也是万科首次寻求延长债券期限。

公告发出5天之后，万科就拿出了关于这笔债券的展期初始方案，据12月1日晚间第一财经报道，原定于2025年12月15日到期“22万科MTN004”，现拟展期12个月，调整至2026年12月15日偿付本期中票全部本金，展期期间债券票面利率不变，已产生的利息拟与新增利息在展期到期日与本金一同支付。

寻求债券展期并非孤立事件。11月28日晚间，万物云空间科技服务股份有限公司（02602.HK，以下简称“万物云”）在港交所披露，其控股股东万科企业将持有的1532.11万股公司股份抵押给深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）。这些被质押股份占万物云已发行股本总额约1.33%，连同此前被质押股份合共占比已经达到约57.16%，即代表万科有权控制万物云的全数表决权。

11月24日，万科在深交所互动易平台表示，已全部出售其持有的贝壳股票，结束了双方长达8年的资本合作。

在房地产市场持续下行的背景下，这一系列密集动作或许凸显出这家行业标杆企业，正面临成立以来最严峻的流动性考验。

大股东“输血”收紧

作为万科的第一大股东，深铁集团的资金支持曾是万科流动性的重要缓冲和依靠。

11月12日，深铁集团再次向万科提供一笔不超过16.66亿元借款，用于偿还在公开市场发行的债券本金与利息。至此，今年以来深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款，借款期限和利率均优于市场化融资条件。

不过，不同于以往的借款，本次借款发生在11月2日万科与大股东深铁集团签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》（以下简称《框架协议》）之后。根据该协议，从2025年以来至万科2025年度股东会召开日为止期间，深铁集团向万科提供不超过220亿元借款额度，借款额度包括《框架协议》生效之前已实际发生但万科未提供抵/质押担保措施的信用借款、及已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款、以及框架协议生效之后发生的借款，以实际提款金额计算。

万科将对《框架协议》下实际发生的借款提供抵/质押担保，如万科未能就借款额度下实际发生的借款提供抵/质押担保，深铁集团有权要求万科立即偿还借款额度下已实际发生但未提供抵/质押担保的借款本息。

根据协议，借款额度为一次性信贷额度，借款额度下任何已偿还本金不得更新借款额度有效期内可供提取的借款额度。即在股东会给予的授权有效期内，任何已偿还本金的借款，不得释放出新的借款额度供再次提取。

11月20日，万科2025年第一次临时股东会审议并通过了该框架协议。这意味着，深铁集团将不再无条件向万科提供借款，而是需要万科进行抵质押担保，也因此，才有了11月28日万物云的再次股权质押。

根据临时股东会文件，截至目前，万科从深铁集团实际已提款的无抵/质押担保借款总金额为213.76亿元。按照不超过220亿元的借款额度，在万科2025年度股东会召开（预计不迟于2026年6月30日）之前，万科可以向深铁集团申请的借款额度已经不多了。

首次债务展期

在这样的背景下，万科不得不考虑更多缓解债务的办法。

11月26日，浦发银行通过中国银行间市场交易商协会发布公告，拟于12月10日召开万科2022年度第四期中期票据2025年第一次持有人会议。

这笔债券简称为“22万科MTN004”，本金兑付日为今年12月15日，债项余额为20亿元，债项利率为3%，存续期管理机构为浦发银行。根据公告，上述会议的召开背景是为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项进行审议。

万科20亿元债券拟展期，无疑是其债务压力显性化的信号，这场“持有人会议”将直接决定万科的短期命运：同意了就能延期，不同意就将面临债务违约。

这一举措也直接引发资本市场的波动，11月27日，万科多只境内外债券大幅下跌，A股股价也跌至近五年来最低点。

11月28日，花旗发表研究报告称，这是万科首次寻求延长公开市场债券期限，虽属意料之外，但某种程度上亦在所难免。作为行业龙头，万科此举或对其他房企产生示范效应，引发市场对房企流动性的担忧，不过，考虑到万科整体财务状况稳健，此次展期对公司信用影响有限，中长期来看对行业的影响也将逐渐减弱。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于万科面临的风险来说，展期是谋求长远的处置模式，必须是多方合力来解决，既包括万科自己腾挪资产获取现金流，也包括大股东的扶持以及债权人的共同发力，给企业提供支持，提供喘息的空间。

债务高峰与资产处置

除了上述这笔即将在12月15日到期兑付的债券外，YOUNG财经注意到，今年12月28日还将有一笔37亿元的万科2022年度第五期中期票据（简称“22万科MTN005”）到期兑付。

未来两年也仍是万科的偿债高峰，其中，2026年万科需偿还超过120亿元的境内债。

面对债务压力，万科也在加速通过资产处置回笼资金。

11月24日，万科在深交所互动易平台回应投资者提问时表示，“公司持有贝壳的股票已经全部出售”，宣告了万科与贝壳长达8年的资本联姻彻底结束。

公开资料显示，万科与贝壳的合作始于2017年，当时万科以30亿元获得链家集团（贝壳前身）股权，其中26亿元入股了链家地产，另外4亿元入股链家系另一公司。2020年8月，贝壳在纽约证券交易所挂牌上市。

2022年4月，曾有投资者向万科提问是否需要对贝壳投资进行大比例计提减值，当时万科回应称，持有贝壳的股权占公司总资产的比重并不大，对公司业绩影响并不重大。

除了出售贝壳股票外，今年以来万科也一直在盘活存量资源，根据日前万科发布的2025年三季度报告，今年前三季度万科完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元，业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。

万科管理层在11月20日的临时股东会上也表示，后续会进一步通过资本运作，剥离部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资产负债结构。

土地市场谨慎“补仓”

根据三季度报告，今年前三季度，万科实现营业收入1613.88亿元（其中房地产开发业务贡献营业收入1142.5亿元），同比下降26.61%；归母净利润为-280.16亿元，同比下降56.14%；扣非归母净利润为-264.86亿元，同比下降83.07%；基本每股收益-2.36元。

前三季度，万科整体税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率为2%。

截至三季度末，万科持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5%。

对于亏损原因，万科表示，主要原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

销售状况也并不如意，今年前三季度，万科累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。

尽管如此，万科仍然在土地市场上保持谨慎布局，努力维系核心业务根基。

根据万科8月23日发布的2025年半年度报告，今年上半年，万科在全国范围内新增6个项目，截至8月23日，又新增3个项目。

从这些新增项目来看，除大连和哈尔滨两个项目权益占比为100%外，其余项目均为合作拿地，万科权益占比为40%-65%不等，展现了谨慎的投资策略。万科表示，这些项目未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此公司在项目中所占的权益比例可能发生变化。

临近年末，万科在土地市场的动作也明显加快。11月25日，万科与杭州安居集团组成的联合体以底价10.15亿元获取杭州拱墅区华丰板块，同日，又与湖北科投联合体以3.935亿元摘得武汉东湖高新区一宗住宅用地。

在11月20日的临时股东会上，首次公开亮相的万科董事长黄力平直言，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司经营压力尚未有效缓解，困难是客观存在的，业绩也将持续承压。

不过，黄力平也再次重申了深铁对万科的支持态度：“作为大股东，深铁集团将继续按照市场化、法治化的原则支持万科健康发展，将与各方一起努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展轨道。”■