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界面新闻记者 | 朱咏玲 梁宝欣 张熹珑界面新闻编辑 | 许悦 林腾

香港大埔宏福苑大火发生48小时后，约11月28日15时，香港警方及消防局在新闻发布会上宣布，搜救行动已在当日10时18分完成，事故已造成128人死亡，同时仍有约200人情况未明，包括89人未能辨认遗体。

对事故原因的调查也有了新进展。香港保安局局长邓炳强在发布会上表示，事故起火点是宏福苑宏昌阁的低楼层处，火势蔓延主要是因发泡胶助燃，掉落的竹棚进一步点燃其他楼层，并且堵塞出口和车辆出入口；至于此前饱受质疑的棚网保护网，初步化验结果显示其达到阻燃要求；预计调查还需时三至四周。

新闻发布会现场

实际上，施工过程中为节省成本或缺乏安全意识而产生不规范操作，在行业中并不算稀奇。也正因如此，政府相关部门会在其中发挥监管作用；香港房屋维修市场也有特定程序来保障施工质量，其核心是引入顾问公司作为第三方监督者。

在如宏福苑这样的楼宇维修项目中，顾问公司是与业主立案法团、承建商同样重要的角色。业主立案法团（以下简称“法团”）相当于中国内地的业主委员会。顾问公司由法团聘请，作为协助者不仅要监督施工质量，在挑选承建商、核实付款予承建商等环节中都发挥重要作用。

由于楼宇维修产生的利益巨大，顾问公司和承建商等角色参与环节容易滋生腐败，香港廉政公署还有专门的《楼宇维修实务指南》，详细地写明了开展楼宇维修工程的具体招投标、监督流程，还包括其中可能存在的贪腐舞弊情况及相应预防措施。。

然而，从廉政公署的拘捕行动中可知，利益勾结仍然可能发生了——11月28日晚，香港廉政公署就宏福苑大维修工程可能涉及贪污成立专案小组并展开全面调查，先后拘捕8名人士，包括工程顾问、棚架工程分判商及中间人。

宏福苑本次维修项目中，顾问公司名为鸿毅建筑师有限公司，承建商则为宏业建筑工程有限公司（以下分别简称为“鸿毅”和“宏业”）。

《楼宇维修实务指南》中楼宇维修保养工程的主要步骤

根据宏福苑业主立案法团此前公布的“楼宇修复工程资料简报”，宏福苑的维修项目招投标从2023年5月6日开始，法团通过香港市区重建局“招标妥”平台进行招标工作，并在《星岛日报》上刊登招标广告。其后于2023年7月4日截止，并于2023年7月5日由法团代表和市区重建局代表见证下开标。当时，共有57家合资格承建商提交报价及公司背景资料。

界面新闻发现，宏福苑维修项目的承建商招标过程中存在疑点。

该简报显示，鸿毅主要从“公司背景”和“报价合理性”两方面来评估投标承建商。

顾问公司一般根据承建商的法律诉讼情况、架构规模、履历等对公司进行背景评级。在公司背景评级中，最后中标的宏业是57家投标公司中唯一拿到B等级的公司，其他公司背景评级均在C及以下。但据公开资料，宏业前股东曹德光曾在2009年因贿赂房屋协会官员被判入狱，当时案件涉及元朗三幢私人住宅楼宇的翻新工程，承建商通过贿赂获取合约。

而在报价合理性方面，评估标准主要是对比投标公司报价与工程顾问估算报价的差距，两者越接近，则得分评级越高。宏业以低于估算报价1.6%的水平，即1.52亿港元拿到了A等级。

经过所有环节最终筛选出来的5家企业中，宏业的报价最低。其余4家分别为伟利建筑、宏溢建筑、俊豪建筑、树深建筑。

在顾问公司进行打分流程中，除了资料评分环节，还有面试环节。界面新闻希望通过其余4家入围公司了解当时的招投标情况，拨打了这些公司留下的联系电话。但是伟利建筑以负责人不在为由推脱，宏溢建筑和俊豪建筑的号码为空号，树深建筑在听明来意后挂断了电话。

2023年宏福苑维修招标广告

宏业公司在中标后，又修改了项目方案，据港媒报道，新方案报价增至3.3亿元，引发部分业主反对，后导致法团在2024年5月换届。

新法团上任后，业主们曾就是否要调整方案做出讨论，法团官网2024年10月的一份公告中提到，由于项目已经动工，如果转换为方案二，成本也需重新核算，可能也不是原本报价中的2亿多港元，而可能大于“现时方案三的3亿多（港）元”。

根据法团公布的宏福苑大维修项目户口收支表，2024年及2025年前8个月，项目累计集资收入分别为1.07亿港元和1.22亿港元。法团近日的一份会议记录则显示，截至2025年11月7日，宏福苑的综合大维修项目第1期至15期已缴付总费用约1.80港元。

宏福苑业主内部对最终方案报价也有怀疑，“很高，高到不正常。”宏福苑居民吴女士向界面新闻表示。她认为，顾问公司给出的价格与业主立案法团最终确定的金额差距过大，“那肯定是评估的出了问题。”

据香港廉政公署联合编制的《楼宇维修实务指南》，在合约执行过程中出现工程更改并非不正常，可能的确有此需要；但若控制不当则可能被滥用，例如先让特定承建商以低价获得合约，工程开展后再增加维修项目、抬高报价。

此外，在进入面试环节的14家投标公司中，宏业所得的顾问评分与法团评分差距几乎最大，且拿到了鸿毅打出的最高分90分，远高于法团给出的57分。

宏业的面试分析报告

而当中标后的宏业进入施工阶段，本应实行监督职责的鸿毅也存在缺位。

宏福苑居民李浩夫妇向界面新闻表示，他们的手机里保存了一些工人在窗外棚架上抽烟的照片。另据港媒报道，宏福苑前保安经理黄先生今年5月已留意到楼内消防警报系统不时被关掉，施工工人经常走火楼梯出入大厦。

宏福苑业主陈伟向界面新闻证实了该说法：“一般来说，火楼梯是长期关闭的，外人进入会有警报，但是施工工人进去并没有响起来。”香港消防处也在28日发布会上表示，经检测发现宏福苑8座大厦的警钟操作存在问题。

值得提到的是，不仅是鸿毅监督缺位，已管理宏福苑20多年的物业“置邦物业管理有限公司”也没能起到兜底作用。李浩夫妇和黄先生一样，曾在发现问题后向物业公司反馈，但都投诉无果。界面新闻联系了置邦物业，公司人员以不清楚相关事宜为由拒绝回应。

置邦物业办公室 图片来源：界面新闻 张熹珑

随着调查的深入，宏福苑悲剧的真相将被逐步揭开，也为香港敲响了的沉重而绵长的警钟。

香港已经是一座“老”城市，不仅人口老龄化严重，大量的住宅楼和写字楼也步入老旧的阶段，亟待维修翻修。香港的经济腾飞始于1960年代，截至2023年底，香港已经有超过2.8万栋私人楼宇楼龄超过30年，占总数的64%，并预计未来十年这个数字将会突破3万。宏福苑落成于1983年，楼龄达42年。

像宏福苑这样的旧屋维修项目已成为香港政府及社会日益关切的议题。为了确保楼宇安全，香港政府推行了“强制验楼计划”，要求楼龄30年以上的私人楼宇必须委任注册检验人员进行检查，并在有需要的时候进行修葺。为了规范维修流程，早在2008年，香港房屋协会和廉政公署就联合编制了《楼宇维修实务指南》，为业主及法团提供参考。

香港楼宇安全学会会长、建筑测量师何钜业告诉界面新闻，此类项目通常会参考《楼宇维修实务指南》中的程序指引来进行，但在实操中也有动作变形的可能。有时，业主们对项目的关切度不足，也让贪腐舞弊行为有了滋长空间。

何钜业提到，多层大厦业主众多，很多业主并不热衷参与楼宇管理事务，或因业主之间难以达成绝对统一决策，在聘请顾问公司和承建方工作及项目后续管理进程中，一些有不同意见的业主可能基本不参与，导致顾问公司及承建方缺乏业主的统一监督。

宏福苑居民吴女士告诉界面新闻，此前法团换届，就是因为前法团由年纪较大的业主组成，而社区里有些年轻业主本身是做工程的，他们发现工程存在很多不合理之处，多次提出反抗、甚至报警，双方也吵过很多次，后来便换成年轻业主组成了新的法团。

居民结构也有影响。75岁的宏福苑居民杨慧告诉界面新闻，社区里第一批入伙的业主年事已高，“很多事情搞不懂”，而后来入伙的业主随着经济环境好转选择搬出去，将房子出租，租户也不会过问太多事情。

法律法规的过时、缺位也会给安全留下监督隐患。香港警方在11月27日已透露，在一座未被波及的楼宇中，发现每层电梯大堂窗外都被发泡胶封闭。而据港媒报道，宏福苑业主立案法团也曾在官网通告，承建商在施工期间会用发泡胶板遮盖外墙玻璃窗，以防工程期间被碎沙石击中。

何钜业告诉界面新闻，发泡胶不像棚架安全网那样是建筑工程中的必需组成部分，因此暂无明文对发泡胶做强制统一规范。但在实际操作中，正规的施工方会从专业角度考虑安全性，选择阻燃型发泡胶，其成本会比普通发泡胶更高。

全港数以万计栋大厦将陆续步入维修保养期 图片来源：界面新闻 梁宝欣

宏福苑大火将促使香港人反思，当建新楼的热潮已成过去，全港数以万计栋大厦陆续步入维修保养期，香港政府和社会是否已经做好应对的准备。此外，香港的城市道路现状也不利于超高云梯进入。香港的住宅动辄三十层，多为高层和超高层建筑，但香港的主力消防云梯为56米高，大约覆盖至18层。香港规定的紧急车辆通道宽度为6米，而101米的云梯则需要通道宽度达到10米，香港大部分街道都无法匹配。

政府要面对的还不仅是旧屋维修中的安全问题。今年7月，香港土瓜湾益丰大厦因水管漏水导致大规模停电事故，引发广泛关注。这幢有着53年楼龄的大厦一直因业主间难达成共识而无法推进维修工作。据港媒报道，对此有议员呼吁政府加强监管，市建局行政总监则建议针对楼龄尚未超过30年的楼宇，尽快分阶段强制业主储钱作预防性维修。

何钜业向界面新闻表示，目前对于私人楼宇维修，香港政府更多将其视为业主私领域的范畴，尽管会有相关部门制定标准、保障安全等，但政府基本不介入项目内部的管理和操作。

他提议，政府可以成立一个独立的楼宇维修局，作为公开的楼宇维修管理平台，以代管的运作方式，为那些担心贪腐舞弊或是无暇管理的小业主，提供另一个可靠的工程管理选项，同时也能为业主自主管理的维修项目提供外部监督，让私人楼宇维修不只是私人事务和市场化行为。